Disegno di legge sugli sfratti. Cosa cambia per le locazioni: sfratti accelerati, nuova Autorità dedicata, novità e tutele per proprietari e inquilini
Introduzione: il mercato delle locazioni 2025
Il mercato delle locazioni in Italia sta vivendo una fase complessa: canoni in crescita, carenza di immobili disponibili e una vera e propria emergenza abitativa nelle grandi città. In questo contesto, uno dei problemi più sentiti dai proprietari è la difficoltà nel recuperare il proprio immobile in caso di inquilino moroso.
I tempi lunghi degli sfratti, infatti, rappresentano per i proprietari uno dei principali freni alla decisione di affittare con contratti tradizionali.
In luglio, però, è arrivata una novità importante, di cui si sta parlando molto in questi ultimi giorni: il 31 luglio 2025 la maggioranza ha presentato in Senato un disegno di legge (DDL S.1610), a prima firma sen. Paolo Marcheschi, che introduce una procedura accelerata per gli sfratti per morosità, con l’obiettivo di rendere i tempi molto più rapidi e ridurre il contenzioso civile.
Di seguito analizziamo in modo chiaro cosa cambierebbe per proprietari e inquilini se il disegno diventasse legge, quali tutele sarebbero previste e come questa misura si inserisce nel più ampio Piano Casa annunciato dal Governo.
Perché il Governo vuole accelerare gli sfratti
Oggi ottenere uno sfratto esecutivo può richiedere molti mesi, talvolta anni. Questo comporta:
- perdita di reddito per il proprietario,
- immobilizzazione dell’immobile,
- costi legali importanti,
- sfiducia generale nel mercato degli affitti.
La conseguenza è evidente: molti proprietari preferiscono lasciare l’immobile vuoto o optare per forme di locazione più brevi e meno rischiose, riducendo ulteriormente l’offerta di case in affitto.
Con la nuova proposta di legge, il Governo punta invece a velocizzare le procedure di recupero dell’immobile e a creare un quadro di regole più chiaro e maggiormente tranquillizzante per i proprietari.
Come funzionerebbe il nuovo “sfratto rapido”
La principale novità del disegno di legge è l’istituzione di una Autorità per l’esecuzione degli sfratti (AES), un ente amministrativo – non giudiziario – incaricato di gestire le procedure di rilascio degli immobili.
Ecco come si dovrebbe sviluppare il nuovo iter:
1. Dopo due mesi di morosità acclarata
Se il conduttore (inquilino) non ha pagato almeno due mensilità consecutive, il locatore (proprietario) può attivare la procedura di sfratto, a condizione che il contratto risulti regolarmente registrato.
2. 15 giorni per saldare
L’inquilino riceve una comunicazione e ha 15 giorni di tempo per mettersi in regola.
3. Ordine di sfratto in una settimana
In caso di mancato pagamento, l’Autorità potrà disporre lo sfratto entro 7 giorni.
4. Esecuzione entro 30 giorni (prorogabile fino a 90)
L’immobile dovrà essere liberato entro 30 giorni, con possibilità di proroga fino a un massimo di 90 giorni in casi specifici.
L’inquilino moroso potrebbe comunque opporsi entro 7 giorni ed ottenere un differimento per tempo massimo di 15 giorni.
Quindi, in sostanza, entro un tempo massimo di circa 4 mesi il proprietario dovrebbe ottenere lo sgombero e rientrare in possesso del suo immobile.
Rispetto alla situazione attuale, dove i tempi possono diventare estremamente lunghi, siamo davanti a una potenziale rivoluzione per il settore.
Quali inquilini saranno tutelati: le categorie escluse dalla procedura veloce
Nonostante la volontà di rendere gli sfratti più rapidi, il testo mantiene un’attenzione particolare verso le categorie più fragili.
Saranno previste tutele specifiche per:
- famiglie con ISEE inferiore a 12.000 euro,
- persone affette da gravi malattie,
- lavoratori recentemente licenziati per crisi aziendale,
- anziani e persone con disabilità.
In questi casi potranno essere attivati:
- il Fondo nazionale per l’emergenza abitativa,
- il supporto dei servizi sociali,
- proroghe per un tempo contenuto per trovare una sistemazione temporanea.
L’obiettivo è evitare situazioni di marginalità e garantire una gestione più umana e responsabile.
Perché la riforma potrebbe aiutare anche i conduttori
Sebbene alcune associazioni di inquilini abbiano espresso perplessità, una procedura più rapida potrebbe generare effetti positivi anche per chi cerca casa.
Infatti oggi molti proprietari chiedono garanzie molto elevate – contratti a tempo indeterminato, fidejussioni, redditi stabili – proprio per timore delle lungaggini in caso di morosità.
Ridurre il rischio significa:
- più disponibilità di immobili,
- criteri di selezione meno restrittivi,
- canoni potenzialmente più equilibrati,
- un mercato più trasparente e accessibile.
La certezza delle regole e lo snellimento delle procedure, insomma, creano vantaggi per entrambe le parti.
Il contesto: un Piano Casa ancora tutto da definire
Il disegno di legge sugli sfratti rientra nel più ampio Piano Casa, più volte annunciato ma ancora privo di un budget dedicato significativo.
È quindi probabile che il Governo punti su interventi a costo contenuto ma ad alto impatto sul mercato, proprio come questa misura.
Mantenersi aggiornati sarà decisivo per capire:
- se il testo verrà approvato,
- se subirà modifiche,
- quali strumenti di sostegno verranno finanziati,
- come sarà strutturata l’Autorità per gli sfratti.
Conclusioni: un possibile cambio di passo per il mercato delle locazioni
La proposta di legge non è ancora operativa, ma - se approvata - potrebbe rappresentare una svolta importante per il settore immobiliare italiano.
Tempi di sfratto più brevi, maggiore fiducia dei proprietari e tutele mirate per gli inquilini più fragili potrebbero contribuire a un mercato più equilibrato e dinamico.
Per chi affitta – o vorrebbe farlo – è fondamentale seguire da vicino queste evoluzioni per prendere decisioni consapevoli e tutelate.
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