Caparra nella compravendita immobiliare: confirmatoria o penitenziale?
Cosa sapere per evitare errori. Consigli per venditori e acquirenti
Se stai vendendo casa o sei un acquirente alla ricerca dell'immobile dei tuoi sogni, c'è un aspetto importante che devi assolutamente conoscere: la caparra nella proposta immobiliare e nel contratto preliminare di compravendita. In questo articolo ci soffermeremo sulle principali implicazioni di: caparra confirmatoria, caparra penitenziale e acconto.
A volte basta una parola per far cambiare le cose in modo significativo, perciò leggi l’articolo, guarda il nostro video che trovi alla fine della parte scritta e contattaci se desideri una consulenza dedicata.
Cos’è la caparra in una proposta d’acquisto / preliminare immobiliare?
La caparra è una somma di denaro che l'acquirente versa al venditore al momento della sottoscrizione della proposta d’acquisto. Salvo diversi accordi, il venditore ha il diritto di trattenere tale somma nel momento in cui accetta formalmente la proposta. L'importo può essere integrato successivamente, alla sottoscrizione di un contratto preliminare di vendita oppure a scadenze convenute e dettagliate tra le parti nella proposta accettata.
Questa somma funge da garanzia per entrambe le parti e ha una precisa disciplina all’interno del Codice Civile, in particolare negli articoli 1385 e 1386.
È importante sottolineare che una semplice proposta sottoscritta, senza caparra, potrebbe non offrire sufficiente tutela in caso di recesso o inadempienza.
Tipologie di caparra secondo il Codice Civile
Nel nostro ordinamento esistono due principali forme di caparra:
1. Caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.)
È la più comune nelle trattative immobiliari. Ha una funzione risarcitoria e cautelativa. Se una delle parti si ritira:
- Se si ritira l’acquirente, perde la caparra versata.
- Se si ritira il venditore, deve restituire il doppio della caparra ricevuta.
In alternativa, la parte che ha rispettato gli accordi (la parte adempiente) può richiedere anche:
- L’esecuzione forzata del contratto;
- Oppure il risarcimento dei danni subiti a causa del recesso della controparte.
2. Caparra penitenziale (art. 1386 c.c.)
Questa forma di caparra non presuppone un inadempimento, ma riconosce la facoltà di recesso da parte di uno dei contraenti.
La parte che intende recedere versa la caparra come “corrispettivo” del recesso. In sostanza, è un modo per sciogliersi dal contratto pagando una penale prestabilita.
Attenzione: è fondamentale specificare chiaramente nel contratto di che tipo di caparra si tratta, perché le conseguenze legali cambiano radicalmente.
E l'acconto?
Talvolta nella proposta o nel preliminare si usa il termine "acconto". Ma attenzione: l’acconto non è una caparra.
- L’acconto rappresenta un anticipo sul prezzo finale, ma non ha alcuna funzione risarcitoria o di garanzia.
- Se la trattativa salta, l’acconto deve essere restituito, salvo diverso accordo.
Perché è importante la corretta formulazione contrattuale?
E' importante indicare correttamente a che titolo l'acquirente corrisponde la somma al venditore perché da lì scaturiscono obblighi e tutele per le parti; come abbiamo visto, una sola parola può fare la differenza tra essere tutelati e non avere nulla. Ecco perché, nella stesura della proposta irrevocabile di acquisto e del preliminare di vendita, è fondamentale farsi assistere da un professionista immobiliare competente ed esperto.
Conclusione: proteggi la tua trattativa immobiliare
Capire la funzione della caparra ti permette di tutelarti in ogni fase della compravendita e questo vale tanto per i venditori quanto per gli acquirenti. Una proposta ben redatta e correttamente formulata è il primo passo per concludere un affare sicuro e senza sorprese. Stesso discorso vale per il preliminare di compravendita.
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