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Adeguamento ISTAT nei Contratti di Locazione

Come funziona, Quando si applica e Come chiederlo

L’adeguamento ISTAT del canone di locazione è uno strumento importante per proteggere il valore reale degli affitti nel tempo. Tuttavia, non sempre è chiaro quando si può applicare, come si calcola e, soprattutto, come va richiesto. In questo articolo - utile sia ai proprietari che agli inquilini - facciamo chiarezza sull’argomento, per evitare errori, incomprensioni o contenziosi.

Cos’è l’indice ISTAT e a cosa serve?

L’indice ISTAT (nel caso specifico, FOI - Indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, al netto dei tabacchi) misura la variazione del costo della vita su base annua. Il suo utilizzo nei contratti di locazione consente di adeguare il canone all’inflazione, salvaguardando così il potere d’acquisto del proprietario.

Viene pubblicato mensilmente in Gazzetta Ufficiale, solitamente verso metà mese, con riferimento al mese precedente (quindi, l’indice di aprile esce a metà maggio, l’indice di maggio esce a metà giugno ecc.).

Quando si può applicare l’adeguamento ISTAT?

L’adeguamento ISTAT si può applicare dal 2° anno di contratto, ma non è automatico e dipende da alcune condizioni fondamentali:

1. La clausola deve essere presente nel contratto: se non prevista, non si può applicare alcun aggiornamento.
2. Non si applica con la cedolare secca: il regime fiscale agevolato prevede l’esplicita rinuncia all’adeguamento ISTAT (art. 3, comma 11, D.Lgs. 23/2011).
3. Si applica solo dopo il primo anno di contratto: il primo aggiornamento decorre dalla fine del primo anno di locazione.
4. Limiti alla percentuale di adeguamento:
   • Locazioni ad uso abitativo (riferimento normativo principale: Legge n. 431/1998)
     • Contratti a canone libero 4+4: fino al 100% dell’indice.
     • Contratti a canone concordato 3+2: massimo il 75% dell’indice (come ribadito all’art. 1, comma 9, D.M. 16 gennaio 2017).
   • Locazioni ad uso diverso dall’abitativo (normativa di riferimento Legge n. 392/1978)
     • Locazioni commerciali classiche 6+6: 75% (art. 32 Legge n. 392/1978)
     • Locazioni commerciali con prima durata superiore a 6 anni: fino al 100% (riferimento: art. 41, comma 16 del Dl 207/2008)

Come si calcola l’adeguamento?

Per calcolare l’adeguamento, è necessario:

1. Verificare il mese di decorrenza del contratto.
2. Reperire l’indice ISTAT (FOI) dello stesso mese, dall'anno successivo. Esempio: se il contratto decorre a maggio 2024, a metà giugno 2025 si verifica l'indice FOI relativo a maggio 2025 e si effettuano i dovuti conteggi; a metà giugno 2026  uscirà l'indice FOI relativo a maggio 2026 e, così, di anno in anno.
3. Applicare la percentuale di rivalutazione (100% o 75% dell'indice FOI del mese e anno di riferimento, in base al tipo di contratto).

Come si richiede correttamente l’adeguamento?

Anche in presenza della clausola ISTAT nel contratto, il proprietario deve inviare una comunicazione scritta all’inquilino per applicare l’aumento.

In alcuni casi, come nel contratto 4+4, è sufficiente una clausola che preveda l’adeguamento automatico senza necessità di comunicazione, ma è sempre consigliabile inviarla comunque, per evitare contestazioni.

Modalità consigliate di invio:

• PEC
• Raccomandata A/R
• Email (con conferma di lettura esplicita da parte dell'inquilino)

È fondamentale che ci sia una traccia documentabile della comunicazione e della ricezione.

Cosa succede se ti dimentichi?

Se:

• Manca la clausola → nessun adeguamento possibile fino a nuovo accordo o rinnovo del contratto.
• Non invii la comunicazione (se necessaria) → l’adeguamento può essere contestato e non riconosciuto.
• Non richiedi l’adeguamento annualmente → non puoi recuperare gli arretrati degli anni precedenti.

In sintesi: consigli per proprietari e inquilini

Per i proprietari:

• Verifica se il tuo contratto prevede la possibilità di inserire la clausola ISTAT e inseriscila (NO adeguamento istat se il contratto è a cedolare secca).
• Controlla ogni anno l’indice FOI e calcola l’adeguamento corretto.
• Invia la comunicazione scritta entro i termini.
• Ricorda: niente arretrati se dimentichi di chiedere l’aggiornamento!

Per i conduttori:

• Nessuno può aumentarti l’affitto senza clausola contrattuale o senza comunicazione formale, salvo i casi in cui l'adeguamento automatico è possibile.
• Se il contratto prevede l'adeguamento automatico, ricordati di effettuare tu l'aumento di anno in anno. Consiglio: nel contratto fai prevedere la necessità di richiesta scritta da parte del proprietario.
• Se hai dubbi, chiedi sempre copia dell’indice utilizzato e verifica i calcoli.

Questo articolo ha scopo informativo generale. Le informazioni contenute non sostituiscono il parere di un professionista.

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