Quali documenti occorrono per il rogito? Check list 2025
In questo articolo vediamo quali sono i documenti immobiliari principali che il notaio ti chiederà per impostare il rogito. Per prevenire possibili intoppi dell'ultimo minuto, è utile reperirli o regolarizzarli per tempo.
Purtroppo talvolta questo aspetto è un po' sottovalutato dalle parti e invece è di fondamentale importanza; per questo ci torniamo nuovamente e, per maggiore chiarezza, abbiamo riepilogato il tutto in una check list aggiornata al 2025, utile sia per venditori previdenti che per acquirenti che vogliano sentirsi tutelati. La trovi alla fine dell'articolo.
1. Titolo di proprietà / Atto di provenienza
È il documento che dimostra che sei il proprietario dell'immobile e ne hai il diritto di venderlo.
Cosa può essere:
- Rogito notarile
- Atto di successione (se hai ereditato l’immobile)
- Donazione o divisione ereditaria
- Assegnazione a soci
- Altro
2. Visura catastale aggiornata
Serve per verificare i dati identificativi dell’immobile (rendita, categoria catastale, consistenza, intestatario).
È obbligatorio che i dati corrispondano al reale stato dell’immobile.
Consiglio: richiedi una visura storica.
3. Planimetria catastale conforme
La planimetria deve corrispondere allo stato di fatto dell’appartamento. Qualsiasi difformità (muri spostati, aperture chiuse, ecc.) può ritardare la vendita e, nei casi peggiori (es. abusi insanabili), comprometterla.
Attenzione: se la planimetria non è aggiornata, sarà necessario incaricare un tecnico abilitato per effettuare una regolarizzazione urbanistico-catastale prima del rogito. Questo aspetto si riallaccia in modo significativo al discorso della conformità urbanistica, che accenneremo tra poco, sempre in questo articolo.
4. APE – Attestato di Prestazione Energetica
È obbligatorio per legge e deve essere pronto già al momento della messa in vendita (pena sanzioni).
Ha una validità di 10 anni, salvo interventi successivi alla redazione. Va redatto da un tecnico abilitato.
Novità 2025: le direttive europee stanno spingendo verso classi energetiche più vantaggiose. Stanno prendendo sempre più piede i “mutui green”: finanziamenti bancari che offrono condizioni più vantaggiose, come tassi di interesse ridotti, per l'acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di immobili con elevati standard di efficienza energetica.
5. Titoli edilizi e conformità urbanistica
È la verifica che l’immobile sia stato costruito o modificato in conformità a permessi edilizi rilasciati (licenze, DIA, SCIA, ecc.). La dichiarazione “ante 1967” non basta. E’ importante reperire i titoli edilizi (possibilmente anche con i progetti) e verificare la conformità urbanistica del cespite compravenduto.
L’argomento è così delicato e importante che in alcune regioni italiane è ormai molto frequente che, tra i documenti per la preparazione del rogito, i notai richiedano una relazione tecnica asseverata di conformità urbanistica da parte di un tecnico (geometra, architetto o ingegnere), che attesti l’assenza di violazioni alla disciplina urbanistica ed edilizia, oppure la presenza di tolleranze costruttive (attestato di legittimità urbanistica).
6. Certificato di agibilità (o abitabilità)
Attesta che l’immobile è conforme ai requisiti di salute, sicurezza e igiene.
Non è un documento obbligatorio per vendere, ma è fortemente raccomandato soprattutto a tutela di chi acquista. In ogni caso la sua disponibilità o assenza incide sul valore del bene e va comunicato al potenziale acquirente.
Per una maggiore tutela di chi acquista, in caso di mancanza, il notaio o l’acquirente possono richiedere una dichiarazione asseverata di un tecnico abilitato, che attesti la conformità dell’immobile ai requisiti igienico-sanitari di legge.
7. Documenti condominiali
Se vendi un appartamento in condominio, sarà necessario fornire all’acquirente i principali documenti condominiali, come:
- Regolamento condominiale
- Tabelle millesimali
- Consuntivi delle ultime annualità e preventivo per l’anno in corso
- Eventuali delibere di lavori
- Notizie sul superbonus, se se ne è usufruito
Inoltre, poco prima del rogito il notaio chiederà una liberatoria dell’amministratore che attesti:
- Assenza di morosità nelle spese condominiali ordinarie e straordinarie
- Delibere già approvate che comportano costi a carico del venditore
- Indicazioni circa eventuali azioni o cause legali condominiali
Consiglio per venditori efficaci: è meglio avere un quadro chiaro della situazione condominiale e dei propri pagamenti già quando l’immobile viene proposto sul mercato per fornire al potenziale acquirente tutte le informazioni già in fase di trattativa ed evitare intoppi dell’ultimo minuto.
8. Certificazioni impianti (non obbligatorie ma utili)
Non sono sempre richieste, ma aumentano la fiducia dell’acquirente.
Puoi fornire:
- Dichiarazioni di conformità (impianti elettrico, idraulico, gas)
- Certificazioni rilasciate dopo interventi o ristrutturazioni
Consigliate soprattutto se l’immobile è recente o ristrutturato.
9. Se c’è un terreno?
Occorre richiedere il certificato di destinazione urbanistica (CDU), che è indispensabile in ogni atto di trasferimento, costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali relativa a terreni, pena la nullità dell’atto. Il certificato occorre anche quando i terreni sono pertinenze di edifici con superficie complessiva dell’area superiore a mq 5000; in questi casi, se la superficie complessiva è inferiore a mq 5000, il certificato di destinazione urbanistica non è necessario. Il certificato va richiesto all’ufficio comunale di competenza e ha validità di un anno dal momento del suo rilascio.
Per concludere
La vendita di un immobile è un processo complesso che richiede competenza, organizzazione e strumenti adeguati. Difficilmente il risultato potrà essere il migliore possibile se si segue la strada del fai-da-te.
La nostra agenzia opera sul mercato di Roma da 20 anni e siamo grandi esperti sia di compravendite che di locazioni.
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